Watchdoc

Проєкт Закону про внесення змін до деяких законів України щодо питань оціночної діяльності

Дата/номер реєстрації: 5317 від 30.03.2021

Авторський колектив: Мовчан (Слуга народу) та інших 17 депутатів

Профільний напрямок: Галузевий розвиток

Стан розгляду: 01.04.2021 – Надано для ознайомлення

Стислий зміст законопроєкту


Згідно з пояснювальноою запискою, законопроєкт спрямований на ліквідацію практики «фракційної» оцінки нерухомого майна в Україні, яка визначає вартість нерухомого майна як суму вартості землі та земельних поліпшень, впровадження світової практики оцінки нерухомого майна в Україні та створення підґрунтя для коректної роботи модуля Єдиної бази даних звітів про оцінку.

Потенційний вплив


Позитиви: 

1) Сьогодні процедура оцінки нерухомого майна в Україні штучно розділена та проходить за системою фракційної оцінки, коли для обрахунку вартості нерухомого майна проводиться окремо оцінка вартості землі («експертна грошова оцінка земельних ділянок» - ЗУ «Про оцінку землі») та будівлі на ній («оцінка майна» - ЗУ «Про оцінку майна…»), вартість яких потім сумується. В результаті укладається окремо два нотаріальні договори та надаються два звіти про оцінку одного об’єкта нерухомості (землі та будівлі на ній). Це суперечить «природі» нерухомості як об’єкта сукупності прав та створює роздвоєння системи підготовки і підвищення кваліфікації оцінювачів. За словами авторів проекту закону, фракційна оцінка не гарантує коректне визначення ринкової ціни нерухомості, суперечить міжнародній практиці, призводить до здорожчення послуг з оцінки та непривабливості інвестицій, здійснення фін. звітності і забезпечення позик. 

Пропонується ліквідація фракційної оцінки та запровадження визначення вартості цілісного об’єкта нерухомості – за одним звітом про оцінку шляхом визначення, що для здійснення цивільно-правових угод щодо земельних ділянок, оцінка земельних ділянок здійснюється відповідно до ЗУ «Про оцінку майна…». Це забезпечується шляхом доповнення об’єкта оцінки майна новим предметом - земельними ділянками. Разом з тим, є норми, коригування яких не внесені в законопроект №5317 в частині скасування фракційної оцінки.

2) Також, скасовується окрему категорію оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок. А отже, оцінювачам, які діють відповідно до ЗУ «Про оцінку майна…» непотрібно буде отримувати додаткове кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок. 

3) Для рівного представлення інтересів державних органів, зокрема Держгеокадастру, як органу, який реалізує державну політику у сфері земельних відносин, пропонується включити їх представників до комісії із видачі свідоцтва оцінювача відповідно до ЗУ «Про оцінку майна…».


Негативи:

1)В пояснювальній записці лише поверхового згадано доцільність внесення доповнень щодо функціонування Єдиної бази даних звітів про оцінку, враховуючи, що законодавче регулювання діяльності єдиної бази для цілей оподаткування вже прописане Податковим кодексом. Разом з тим, нова ст.22-1 та зміни до ст.23 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»(далі – ЗУ «Про оцінку майна…») вводять законодавчу базу для роботи модуля Єдиної бази даних звітів про оцінку.

Так, беручи до уваги коментарі профільних організацій та представників професії – дані зміни неоднозначно сприймаються професійною спільнотою. Ініціатива створення єдиної бази даних звітів про оцінку для цілей оподаткування є необхідним кроком державного регулювання для боротьби із заниженням недоброчесними оцінювачами вартості майна з метою ухилення від оподаткування - це з розумінням сприйнято суб’єктами оціночної діяльності. Проте, використане в тексті проекту закону формулювання «Єдина база даних звітів про оцінку» без згадування «для цілей оподаткування» стало підставою для побоювань про введення загального реєстру всіх звітів, ініціатива створення якого існує, давно обговорюється в професійних колах та сприймається негативно. В більшості через те що загальний реєстр всіх звітів про оцінку, в т.ч. для цілей страхування, оцінки забезпечення позики, міститиме прямий доступ до конфіденційної інформації, комерційного/приватного характеру, за неправомірне розповсюдження якої оцінювачі несуть відповідальність.

Висновки:


Запропоновані зміни в частині земельного законодавства дозволять покращити проведення оцінки нерухомого майна шляхом скасування штучного розділення окремого проведення оцінки земельної ділянки та будівлі, яка розміщена на ній. 

Разом з тим, одночасне введення Єдиної бази даних звітів потребує уточнення шляхом внесення необхідних доповнень в ст. 22-1, 23 законопроєкту.

Корисні